103 未嘗不是一件好事

九月二十六日，靜海大廈又組織了一次拍賣，靜海建總只願意将底價再往下壓低二百萬，拍賣再度流拍。

九月二十八日，靜海市新行政中心大樓奠基，标志着新區開發正式揭開序幕。次日，四家聯合投資的南港大廈奠基，标志着南港新城的建設揭開序幕。

經過七八九三個月的營銷，星湖苑的空置率降低到15％，回籠資金三千七百萬。

位于陸洪鎮東首的濱湖花園經濟适用房項目開發也到了結構封頂的階段，雖然交房時間還拖到明年五六月份，但是在取得預售許可之後，房源在很短的時間內就預售一空。扣除應償還的五千萬銀行貸款與應支付的二千四百萬工程款，天星湖在首批經濟适用房開發項目上贏利達到三錢六百萬。

經濟适用房的利潤率雖然低（其實也不低，天星湖只在前提投入三千萬，其他的資金都是來源于銀行貸款與工程墊款），但是開發周期只有一年半到兩年的時間，資金回籠的時間更短，幾乎開盤預售就能收回所有的房款，工程款與銀行貸款可以拖到明年項目結束時結算清償，這時差不多為天星湖多籌集了近一個億的資金。

天星湖嘗到經濟适用房項目開發的甜頭，只要操作得當，年利潤率比商品住宅只高不低，而且沒有銷售上的風險。

當初徐建與陳至立等到高級行政人員制定的天星湖發展規劃給林泉全盤否決掉，心裏多少有點怨氣，這時候才完全消除掉。那些在開發區北面拿地的開發商，除了豪城的動作快點。其他幾家都還沒有拿到預售許可，資金回籠結算贏利更是一件遙遙不可期地事情。

天星湖已經着手建設濱湖二期工程，建設用地一百八十畝，計劃容納一千戶居民。

天星湖在濱湖花園一期經濟适用房上的成功，引起其他開發商的注意，在市長張權的支持下，陳明杭的麗景房地産開發公司搶下亞東花園的經濟适用房項目，緊随濱湖花園二期工程之後，進入緊密的籌備期。

靜海市規劃中的經濟适用房項目，二零零零年只有這個。其他的開發商只能望洋興嘆，等着明年擠進這個特殊的房地産市場。

林泉認為天星湖正需要集中所有地人力、物力、財力，二零零零年的贏利也就投入到南港新城的建設之中。作為對東都、徐建地補償，林泉名下的聯合投資向天星湖繼續注資兩千萬，南港投資開發公司則将一百五十畝的住宅規劃用地以四十萬每畝的價格撥給天星湖，以此保持四大股東在天星湖所占的股權比重不變。

天星湖擲出兩億，分別購入南港新城規劃範圍內地五塊總面積五百畝的住宅建設用地。這樣，不算經濟适用房的建設用地，天星湖手裏的儲備土地達到九百六十畝之多。按照南港投資開發公司跟國土部門的協議，南港投資獲得購地巨款中的一個億，這部分錢将用于南港新城的市政投資。

南港投資開發公司與國土部的土地轉讓收益分配方案是：公共設施建設用地之外，商業住宅用地的銷售以每畝二十萬為基價，第二年基價提高到每畝三十萬，以後每年以20％的增幅遞增。

南港投資開發公司通過兩大宗土地買賣，籌集資金高達一點九個億，并獲得天星湖20％的股權，天星湖此時地淨資産高達4.2億。

在七八月間，星湖苑的平均售價為每平方米一千八。随着南港新城宣傳力度地加強，星湖苑到九月底的售價達到一千九百八十元。九月開盤的豪城花園，預售價格為一千九百二十元。

當然，南港投資開發公司跟豪城劉華東簽訂的贏餘分成協議，定下的基價是一千七百元。

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南港投資開發公司除了促進公共實施建設，最重要的任務就是拆遷與平整南港新區規劃範圍的所有土地。幹淨利索的土地對開發商更具備吸引力，縮短開發周期，減少因拆遷而引起的糾紛，更不需要原地安置拆遷戶而擠壓開發利潤。更重要一點，前期的拆遷成本低廉，二零零零年，拆遷補償标準為每平方米一千元，比經濟适用房單價略低，可以預見，随着房市的火暴，房價的節節推高，拆遷補償标準也會提高，當補償标準與平均房價嚴重脫節時，拆遷糾紛就會随之而來，拆遷的難度也會增加。

南港新城規劃範圍內，涉及到的拆遷戶多達兩千戶、九千餘人，林泉認為，至少要在今名兩年，将兩千戶拆遷戶都遷出南港新城。這樣，南港投資開發公司至少可以賺一筆拆遷差價。

顧曉玲有時候在想，誰才是南港投資開發公司的真正決策者？所有員工無疑都是受她領導，林泉甚至連經理一級的主管人員都沒有接觸過，但是南港投資開發公司卻不折不扣的以他的思路在運作，在運行。

在秀水閣的包廂裏，在場的人包括趙增、顧曉玲、秦明、趙漢達、柳致、陳至立、錢薇等對南港投資開發公司有決策與影響的人，林泉提出大規模拆遷的思路。

顧曉玲不無酸意的說道：“好不容易籌集這麽多錢，卻要一下子拿出多一半的錢搞拆遷……關鍵一點，等到明年的拆遷補償标準提高了，這批拆遷戶意識到補償标準差額落到南投，對南投的形象會有很大的影響。還有，南投的拆遷行為是半行政性的，對拆遷戶沒有原地安置的補償選擇，似乎也不公平。”

陳至立将頭湊到林泉耳邊，輕聲笑道：“我們是典型的官商勾結，給人戳脊梁是免不了的。”

林泉看了陳至立一臉，見他臉上并沒有因此而産生的慚愧。

林泉慢慢說道：“這是對三方都有利的事情，不單對開發商、對政府，對拆遷戶也是如此。”

顧曉玲輕輕一笑，媚态橫生，說道：“小仨博學強辨，明明侵占拆遷戶的補償差額，為什麽會對拆遷戶有利，何況今年根本沒有多餘的安置房指标？”

林泉看了趙增一眼，趙增輕輕一嘆，示意他說下去。

林泉說道：“雖然可悲，但是政府主導的以房價促地價、以房市促經濟的模式将在今後的幾年內成為政府工作的重要思路，不單靜海市如此，全國各大城市都将如此，拆遷補償标準的提高，将遠遠跟不上房價的增長。他們到明年、或者後年拆遷，拆遷标準的提高，能比得上房價增幅的損失嗎？”

顧曉玲默然無語。

林泉繼續說道：“天星湖與豪城做出決定，南港新城的拆遷戶購房，可以享受90％的優惠，這樣一來，那些願意居住到南港新城的拆遷戶，在補償标準之外，每平方米只要墊付七八百元，還享受種種稅費上的優惠。等到明年後，南港新城的房價漲到兩千六以上，就算補償标準提高到一千二，但是那些拆遷戶想要住到南港新城，卻要多付出近50％的代價。”

趙增嘆了一口氣：“拆遷越晚，選擇居住點的可能性越小，到最後，絕大多數拆遷戶都要被迫住進安置房，這裏動作快點，對他們未嘗不是一件好事。”

林泉說道：“南投其實在另一種形式上，增加了對拆遷戶的補償，南投與豪城定的基價是一千七百元，豪城花園賣給拆遷戶的房子，房價應在一千七百左右，南投其實将贏餘部分讓給拆遷戶。”

顧曉玲問道：“是不是從這方面做一些宣傳。”

林泉說道：“不要讓媒體參與進來，畢竟影響政府的正面形象，拆遷工作組與拆遷公司可以靈活一些。”

趙增微微露着笑，他知道林泉的最終用意：劉華東、朱雲天也太可憐了，被算計了，卻不知道怎麽一回事。可以預見，将有大量的拆遷戶湧入豪城花園和明年秋秀就會開盤的佳城園裏，劉華東、朱雲天不僅要對拆遷戶讓利，拆遷戶比例過大的小區，房價也會受到一定的影響。劉華東、朱雲天做出這些犧牲，卻能加快南港新城建設的進程，穩定穩步的将南港新城的房價推高。南港投資開發公司會獲利，最大的受益者卻還是在南港新城規劃範圍內握有大量儲備土地的天星湖。多年之後的事實也證明天星湖是最大受益者，天星湖花費五年，将南港星城這兩年儲備的近一千畝土地陸續開發掉，收益高達二十個億。

不過南投也是天星湖的大股東，最終算來，還是南投受益最大，南投的最大股東又是市政府。

基于種種的設想，不單趙增支持林泉的想法，耿一民也相當認可，其他的人，現在不點明，只怕也只有孔立民能看出點眉目來。

從去年起，林泉就将他的這方面的天賦逐漸發揮出來，發揮得淋漓盡致，這樣的林泉，讓耿一民也不得不生出倚重的想法，只想着林泉能早點從省立畢業，可以留在自己身邊，依為左右手。