32 【幹貨】商品房

【幹貨】商品房

皇冠轎車揚長而去，學校門口留下一地呆住的教職工，都啧啧稱奇，互相八卦吃瓜。

他們眼睜睜看着一個灰頭土臉的小姑娘，穿着他們學校行政部的工服，居然上了這輛車！這輛豪車！

他們學校有個小姑娘傍上了大款！

要知道，學校裏的工作也是有鄙視鏈的，能夠正常從師範分配過來的教職工，一般都會代課，有一門專門的講課方向。

而次一等的，比如各種關系戶，或者從師範分配過來，但是畢業成績不太好的，學校評估教不了課的，就會分配成其他崗位，不會代課。

其中，行政部裏的職工，在學校老師們的眼裏，就是除了保衛科這種賣力氣的崗位之外，處于次底端鄙視鏈的崗位。

行政部職工每天的工作，就是負責協調各種學校裏的行政安排、資産建設、活動安排等等，比如許貝朵最近就在負責校車的事情。

在代課老師們看來，這種工作都很簡單，不涉及語數外、數理化這種高大上的知識，壓根沒有什麽技術含量，是個人都能做好這些簡單的活兒。

而且，因為沒有代課工作，行政崗位的工資也比普通教職工要低很多。

當然，許貝朵也聽說了一些鄙視鏈的傳說，每當她聽到這些八卦，都是笑呵呵的，一笑而過。

這一次，教職工們眼睜睜看着行政部的小姑娘，上了豪車，自然議論紛紛：

“小小年紀，就傍大款……”

“對，現在的小姑娘真的是……”

當然，因為學校門口圍着看熱鬧吃瓜的人太多了，很多人并沒有看清楚上車的小姑娘是許貝朵……

皇冠轎車平穩行駛，奇怪的是，這次陸淮寧的車子後排只有許貝朵一個人，陸織藝并不在。

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以往，都是陸織藝和陸淮寧姑侄倆一起出現，來找她商量事情的。

“姑姑呢？今天怎麽沒和你一起來？”

路淮寧搖搖頭說：“姑姑又去你們村了，一時半會回不來。”

原來如此，又去瀾水村考察去啦！

許貝朵松弛了下來，遭受了剛才那麽多凝視的目光，此刻才鎮定下來，問道：“小陸總，你找我有什麽緊要的事情？剛才學校剛剛放學，所以才有那麽多人……

陸淮寧回頭，看着她，微微笑着說：“今天我是單獨找你，請你吃大餐，等吃完飯，我有了幾個新的想法，想和你商量商量。”

于是，車子再次開往麗輝大酒店，豪華的中餐廳。

陸淮寧點了一桌子菜，全是許貝朵愛吃的。

不同的是，這次，包廂裏面只有他們兩個人。

許黑豆最近被許貝朵安排了在村裏登記農産品的活兒，因為黑豆老實，村民也願意相信他，手下的人也各個都服黑豆哥。

偌大的包廂裏，許貝朵看着一桌子菜，簡直要口水直流。

工作日在學校裏面，她一般都會去食堂大竈上吃飯。

在食堂大竈上，打飯阿姨的手抖的很有講究，你明明看到大鍋飯裏面有那麽很多塊肉，但是只要打飯阿姨的手一抖，你的碗裏總會穩穩當當，只剩下一兩塊。

許貝朵每每去食堂窗口打飯的時候，都會隔着玻璃看着裏面的肉片，望洋興嘆。

沒辦法，如果和同事提起的話，大家都會說這個條件有肉吃就不錯了，還想多吃兩塊，只能做做夢了。

現在，陸淮寧随随便便就點了這麽大一桌子菜，造價昂貴，有山珍有海味，真的是羨煞旁人。

今天又是羨慕有錢人的一天！

萬惡的富二代，請盡情的用金錢收買我，狠狠地用金錢羞辱我吧！

一邊埋頭幹飯，一邊，許貝朵突發奇想地問道：

“小陸總，你的姑姑最近來看你，那你的媽媽會過來嗎？”

“等她過來的時候，如果剛好看到你請我吃這麽一頓大餐，會不會惡狠狠的将一沓錢甩到我的臉上？”

“然後，再優雅淡定地說：快點離開我的兒子！給你五百萬。”

“我就會拉着你的胳膊，抱着你的大腿，驕傲地對她說：阿姨，我和小陸總之間的感情，絕不是可以用金錢衡量的！”

“五百萬不夠，得加錢！”

這是一個很冷的笑話，陸淮寧聽了，只是輕輕的笑了笑。

随後，他溫柔地說：“不會的，你一分錢也拿不到的。”

“我媽媽啊，她已經不在了。她不會來找你的麻煩。”

許貝朵不知道這件事情，趕緊連連道歉：

“對不起小陸總，我不是故意的。”

“我不知道你……”

陸淮寧擺擺手，“沒事，不過，你這些話是從哪裏學到的？”

他瞳色深黑，望着她，眉毛輕挑，微微質疑般問道：“以前，你身上發生過這種事嗎？”

“你從前……也曾經和另一個男人，經常在一起……嗎？”

許貝朵連連搖頭，大笑道：“哈哈哈哈！”

“雖然你是富二代，但是你見識的東西可沒有我多！”

“這你就不知道了吧！”

“言情小說裏寫的！知道什麽是最流行的言情小說嗎？就是什麽霸道總裁愛上我……之類的！”

許貝朵想起小綠江裏面的各種小說，簡直心馳神往，樂子人一天不看都感覺少了點啥，等她賺錢了，也搞一個小綠江出來！

陸淮寧當然不知道，他上學的時候倒是看過一些，不過霸道總裁這類的，倒是沒有聽說過，有點有趣。

提起這詞，他突然想起自己注冊的工商經營公司，如果沒有什麽意外的話，他也大概能算一個總裁。

原來喜歡霸道點的總裁麽？

陸淮寧心中暗暗記了記。

吃飽喝足，這才開始說正事兒。

陸淮寧優雅地擦了擦嘴，随後端正地坐着，商量道：

“最近百貨大樓的事情進行的差不多了，都在有條不紊的繼續着，這個修的快，估計三個月就能全部竣工。三個月後，如果不想項目斷掉的話，我想考慮，下一項做什麽。”

許貝朵點點頭，分析道：“這次修建的百貨大樓只有六層樓高，目前也已經是當地比較高的水平。這次我們是試水，投入的成本也不高。”

“現在就開始籌備下一個項目的話，百貨大樓的後續款項還沒有收回來，也沒有開始盈利，商超那邊的成本可能也需要半年才能收回來。所以下一個項目我們預計投入的資金也不是很多，這一點就不太樂觀了。”

陸淮寧正是為這件事情發愁。

已經開展了兩個項目，如果繼續往裏面投錢，資金很快就不夠用了。

盡管他可以以公司名義向銀行貸款，但是這麽做風險極高。

萬一百貨大樓砸手裏了，商超又遲遲收不回成本，資金鏈就會斷掉，下一個項目也黃了。

“朵朵，其實，看到最近很多人因為看了樣板間之後，想問自己家居裝修的事情，我很想在下一個項目搞居民家裝類……”

“但是這個小類又沒有辦法和梁叔的車隊合作，也沒有辦法像之前運送基材一樣，在建築方面有我這邊天然的價格優勢。”

許貝朵想起了自己之前大膽的構思，這下終于可以說出來了。

“我有一個想法，我仔細講給你聽。”

“咱們現在其實有最大的三個優勢。第一是你可以低成本搞到建築基層，做建築主體；第二是我們的運輸費用可以控制，和梁叔合作雙贏。第三是在家裝市場，我做了深入的調研，并且手裏有一批非常優質的工人，同時樣板間活動吸引了很多潛在客戶。”

“我想把他們結合起來。”

“我們下一個項目可以開發，做居民樓。”

“從建築基材開始，到運輸流程，到建造大樓，到室內裝修，全部一體化，由我們的團隊完成。”

“這樣我們交付的時候就是一個完整的精裝修房間，居民們如果購買了房産，只要自己配齊家具就可以拎包入住。”

“最重要的是，我們精裝修出來的房子，效果和現在存量市場裏面已有的房子都不同，品質将大幅提升。幾乎相比現在簡陋裝修的房子，一看都是質的飛躍。”

“這種産品一定可以吸引大量的潛在客戶直接購買，而不是翻新自己的舊房子。”

陸淮寧聽了，頓時覺得非常贊賞這種思路，從來沒有人做過這種一體化的項目，連省城也沒有。

他又深深的看了許貝朵一眼，不知道他是怎麽想出如此古靈精怪的主意，真是一個平平無奇的小天才。

但是他皺了皺眉頭，随後反問道：

“這個思路很不錯，很新奇，但是他需要的前期投入資金其實就更大了，風險也更大了，我們怎麽解決資金缺口的問題呢？”

“還有一點，我調研過市場，其實在省城會花錢買商品房的人還是有一部分群體的，他們手中資金比較富裕，然後想大幅度提升住宅品質。”

“但是在縣城，這樣的人非常非常少。大多數單位職工都會分房子，單位分的房子一般都離單位非常近，走路就可以上下班，很多人在單位裏工作和生活就是一輩子，不會離開，也不會改變。在那一種社區生活對他們來說在各方面都是最便利的。”

“我們修的房子不可能臨近每一個單位，讓這些單位的人從他們單位走出來，去一個更遠的地方購買房産，我感覺是不太現實的事情。”

這一點許貝朵其實有過深入研究。

以前許貝朵剛剛畢業的時候，家裏所有的人都希望她能考公考研考博，總之就是希望她能進入一個穩定的國家單位，端上鐵飯碗。

最重要的是，家裏很多長輩還秉持着以前的老思想，認為一些好單位，不僅能幹一輩子，還能給職工分房子。

只要幹得足夠久，單位就可能會給職工分一套房子，總能排到隊，排到自己。

當時許貝朵畢業之後在省城，算是一個二三線城市，但是房價也已經漲得飛快，普通人幾乎要靠近全力掏空家裏所有人的積蓄，才能買得起一套小小的商品房。

那個時候許貝朵就研究了一下，如何最低成本獲得一套房産。

單位分房子的事情她就曾經深入研究過。

許貝朵也想過，如果想有一套自己的房子，并且是單位分的，不用花錢就能住，那也挺好的。

所以她研究了一下，究竟哪些單位還可能會分房子。

這一研究，可就有意思了。

原來，在九十年代之前，絕大多數單位都會依次給職工分房子。

而且單位分的房子一般都在單位的家屬院內部，條件差一點，就是大院和平房。條件好一點，就有一些設施還不錯的樓房。

而且九十年代左右，人們如果是有正式工作的，大部分都不會想着去買房。

不光是公職單位，還有一些國企也是會在自己的廠房內分房的。

每個人都會按照資歷來排隊，只要年紀大熬的久，肯定能等到房子。

所以即使九十年代初，市面上出現了少量的商品房，基本也是無人問津的。

大家又不傻，排着隊等一等就能免費得一套房子，誰還會花錢買，當那個白花錢的大冤種。

但是有趣的是，事情也是從九十年代左右變化的。

漸漸的，沉重的分房措施，這種福利已經是國家和各個單位都承擔不起的成本了。

建築是需要成本的，不可能永遠免費。

各個單位的運營收入，也不能永遠是理想的。

當沉重的分房福利像一座大山一樣壓在每一個單位身上的時候，一切就漸漸的改變了。

其實現在已經有一些端倪了。

比如許貝朵現在所在的學校，許多年輕職工都住在教職工宿舍裏面，他們還喜氣洋洋的等着分配房子。

但是許貝朵看過行政登記記錄，學校每年分房的名額是越來越少了。

而且能分配的房源也越來越少了，并沒有修建新的。很多資歷比較老的教職工，也還沒有排隊熬到。年輕的就更不用想了。

師範每年都擴招，每年新分配進來的教職工數量也越來越龐大。

蛋糕并沒有越做越大，但是分蛋糕的人卻越來越多。

上級單位也在漸漸的鼓勵可，各個單位的分房進行市場化改造，比如可以分房子，但是不是免費分，由員工自己掏出一些建築成本來，一起平攤。

這些政策推進的并不順利。

比如前一年一些老員工免費就分到了房子，可是下一年單位卻要求排隊的人出一些錢，這個大家自然不願意，于是遭到了很多反對的聲音。

分房子也會造成利益分配不均的問題，有的人分的房子朝向好，全屋向南，每天各個時間都可以曬到太陽，通風采光比較好。

有的人分的房子全屋向北，整年都見不到太陽，曬不了被子，比較陰暗潮濕，就會不滿意。

大家都是免費分的，憑什麽他的房子好，我的房子就沒那麽好，這就帶來了一定的不公平。

很多單位也想了各種措施來保證達到公平。

比如說職級高資歷老的職工，優先給分好房子，職級低、資歷新的職工，就選次一點的房子。

又比如先排隊的先給好房子，這一批次後排隊的則次之。

但是無論用什麽規則，總歸還是沒有那麽公平，總有一部分利益受損的人，會群起而攻之。

于是很多單位又一拍腦門，想了更絕的辦法，那就是抓阄。

抓阄這個方法很妙，大家在抓阄之前都不知道紙團上寫的到底是什麽，絕對的未知，絕對的公平。

但是據說這樣又衍生了很多黑幕操作。

因為抓阄的時候，大家可以看到每一個紙團的不同形狀，所以有的人提前打點好關系之後，在一些紙團上做了記號，自己抓阄的時候專門找特殊記號的，就可以抽到好的房子。

為了解決這個問題，有的人又會給抓阄的箱子做一個黑暗處理，手伸進去的是一個黑盒，所以什麽都看不到。

但是這種情況又給負責抓阄的工作人員帶來了一定的黑幕操作可能性，比如抓阄人的手伸進去之後，黑箱裏面，可能有另一只手将一個比較好的結果遞給他，反正大家在外面全都看不見。

總之作弊的手段層出不窮。

所以一直以來，沒有任何一個單位能找到一種絕對公平的分房方式。

在這種背景下，商品房的市場化自然應運而生。

房子有好有壞，那麽它的價錢就有貴有賤。

在許貝朵畢業的那個年代，也有一些少量的研究所之類的單位，還可以按資歷分房子，但是一般都需要自己掏出一個成本價，不同的房子，不同的大小朝向，也都會影響成本價。

而在商品房售賣體系裏面，房子的價格更是每一戶都各不相同。

許貝朵憑借自己的知識，娓娓道來，給陸淮寧完整的講了一遍定價體系：

首先不同的小區都有不同的定位和規格。

第一個要素是小區的地理位置，可以說地理位置是首要決定小區和樓盤價值的主要因素。

如果一個小區的位置交通方便，離公交地鐵站不遠，并且周遠有較好的配套，有學校、醫院、公園、大型商業等，對于人們的生活是非常方便的。

這個位置很有講究，小區周邊的配套既要好，但是又不能離學校、醫院、公園這些地方太近，如果緊緊挨着這些地方，又會因為這些公共設施造成一定的噪音、擁堵等影響。

其次小區內部的設計又很關鍵，它決定了一個居民日常生活的社區環境水平高低，比如一個重要的參數叫容積率，容積率越高，代表這個小區在同樣一塊地面上，承載的戶數更多。

同樣的資源，人多了，那平均下來的體驗自然就會下降。

越好的小區，容積率越低，在許貝朵那個年代，一般容積率3.5以上的小區會被稱為剛需小區，而容積率2.8以下的小區可以被稱為中低密小區，密度越低，小區環境更加幽靜，生活舒适度更高。

此外小區還有一個綠化率的指标。這個比較容易理解綠化率，就指的是整個小區同樣的地塊面積下，綠化景觀占用的面積占比。綠化率當然是越高越好。

一般的剛需小區綠化率都在35%以下。如果能超過這個數字，那麽證明小區的綠化還不錯。

同時綠化率不能光看這個數字，還要看看小區的綠化中都有哪些樹種、花卉……這個屬于園林景觀的問題，說起來就話長了。

接下來是小區的樓棟布排方式。

每一個小區的地塊四周邊可能都是路，那麽每一棟樓就會在小區裏面呈不同的位置分布。

一般小區四面的樓會被稱作臨街樓。

臨街的樓房，因為臨着街道比較吵鬧，會有車水馬龍的聲音，而且往往小區的四面大門也會環繞在這些樓棟的旁邊，人們進出小區來來往往也會比較喧鬧。

所以臨街的房間一般是整個小區裏面價格比較低的。

其次還有一種樓，它處在小區的最中間，他的四面八方都有小區的其他樓棟環繞，完全隔絕了外界的聲音和視野，這種樓棟一般被稱為樓王。

樓與樓之間，還有一個參數叫樓間距，顧名思義指的是樓和樓之間的直線距離。

它代表了，如果有一個人站在他們家窗戶上，朝南或朝北看去的時候，能看到相鄰的樓棟的最遠距離。

如果樓間距太近，鄰居之間互相一張望，就可能看到對方尴尬的臉。

而小區裏的樓王，之所以被稱之為樓王，是因為它四面八方的樓棟與它的樓間距都很大，讓樓王之中居住的居民感受到全方位的隐私和安全。

往往樓王是整個小區裏面價格最高的房子。

此外每一棟樓的樣式，根據建築設計，又可以分為塔式樓和板式樓。

塔式樓是一種比較古老的設計，往往用在比較舊的老年代，塔式樓的每一層，戶數可以比較多，比如一層樓有六家到八家人以上，大家的房子就像一個塔一樣，在四周圍起來。

在2023年的時候，塔式樓幾乎已經在商品房市場內淘汰，一些低價的商品房和回遷安置房，可能會使用這種設計，這種設計會帶來一層多戶人家的體驗，帶來超高的梯戶比，并且每一戶還無法做到南北通透。

大部分商品房的建築設計都升級到了板式樓。板式樓顧名思義就像一個平板一樣，從外觀看，它比較扁平，一般每一層只有兩戶或者四戶，梯戶比一般是一梯兩戶或者兩梯四戶，人們上下樓不會感到很擁擠，而且幾乎每一個房間都可以做到南北通透。

當然從建築成本看，塔式樓的建築成本比板式樓的要低很多，而且更低的成本可以賣更多的戶數，如果價錢一樣的話，作為開發商來說也是妥妥的賺錢的。

陸淮寧聽的頭頭是道，他家就是做建築的，所以他一聽就明白了許貝朵說的是什麽意思。

“如果是這樣的話，其實我們這次做塔式樓，風險比較低，成本也可控。”

最重要的是，許貝朵說：

“在這個日新月異、每天瞬息萬變的時代，幹坐着等單位分房子，是一件很不現實的事情了。”

“我猜測很快，房地産就會直接走向市場調控。”

“到那個時候，人們要為了自己喜歡的居住條件而付出不同的價錢。”

“居住條件越好的房子，将會越來越昂貴。”

“而大家，都能選擇到最适合自己的。”

本章，真的不看就虧了！滿滿的商品房幹貨！！！