33 期房

期房

聽了許貝朵一翻介紹，陸淮寧心中微微震驚。

現階段，即使在省城，也沒有多少市場化的商品房售賣，所以這些概念對普通居民來說，幾乎是天方夜譚。

大家都等着分單位的房子，這些房子基本都處在單位大院裏面，壓根沒有小區的概念。

更不可能有那些房子與房子之間不同的概念，容積率、綠化率、樓王等等，對普通居民來說，都是遙不可及的事情。

總的來說，很多人根本無法分清楚，同一個大院裏，哪些房子更值錢，哪些房子有劣勢。對于所有人來說，只要面積一樣，就是公平的。

實則，決定一個房子價值有很多方面，只能憑借模糊的感覺和運氣來選擇。

許貝朵提出兩個關鍵點：

“一，我們需要區分每個房子的價值。這樣，居民們才能認識到，好的房子與相對劣勢的房子之間，價值是有區分度。這一點，可以體現在定價體系上。”

“只有認識到不同的房子價值不同，他們才會真正認識到商品房的價值，發現商品房的居住屬性和金融屬性，都要遠遠強于單位分房。”

“這樣，即便目前沒有居住的訴求，也會考慮到未來，這個房子可能具有升值的屬性，考慮進行一筆投資。”

“這樣，我們就會增加一大批潛在客戶。”

陸淮寧點點頭：“這倒是個很好的思路。居住，人人都有，可能不算什麽稀奇的。但是如果發現房子是一種可以投資的價值，潛在的購買力就有了。”

實際上幾十年過去之後，所有的物價都飛漲，一切紙幣都可能變成廢紙，現在的萬元戶在若幹年以後就徹底不值錢了。

舉個例子，假設現在一塊錢可以吃一碗面，在十年後十塊錢可以吃一碗面，二十年後二十塊可以吃一碗面，物價漲了二十倍。

假設你有預知能力，穿回到1990年，如果你囤一些面的話，放在20年後他們的價值也可以翻20倍。

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但是最大的問題就是農副産品這種東西它是有保質期的，囤不住，你沒有等到它升值，它就已經腐壞了，它的生命周期就結束了。

唯一能抵抗這種長時間貨幣變化的東西，只有鋼筋水泥混凝土。

普通人能接觸到的最好的，長期可以抵抗通貨膨脹的資産就是不動産，房子是鋼筋水泥建造的，只要沒有巨大的自然災害，房子就會一直伫立在那裏，它不會融化，不會消失，不會腐爛，不會變質。

所以作為這麽特殊的存在，房子對普通人來說，即使沒有居住屬性，也還有巨大的金融屬性。

只不過1990年大多數人都有單位分的房子，大家眼裏房子只有居住屬性。

而且單位分的房子也不太在市場內流通，也幾乎沒有人去購買其他單位的家屬房。

因此大多數人目前還沒有認識到房子的金融屬性，而且以現在大多數年輕人的收入基本上都是入不敷出或者欠着債，一般不太有閑錢去考慮投資。

因此許貝朵提出的第一點，就是給房子分出不同的價格，吸引人們去探究為什麽不同的房子有不同的定價，這樣他們會逐漸意識到房子與房子之間是不一樣的，不同的房子可能栽在手裏，也可能變成未來的香饽饽硬通貨。

當有一批敏銳的人從中發現房子的金融屬性之後，就變成了他們下一個項目的潛在客戶。

許貝朵繼續道：“第二，我們不可能将所有的款項全都墊付進去，這樣對我們來說資金風險太大了。同時房子對于普通人來講，它的造價也是昂貴的。普通人不可能預先把所有的積蓄砸在裏面。”

“因此我們要做杠杆，普通人也要做杠杆。”

陸淮寧點點頭，繼續問：

“你的意思是，我們進行修建的時候，要去銀行做一部分高杠杆貸款，然後普通居民如果購買房産也需要做一定的貸款。”

這個年代普通居民個人貸款其實已經不是那麽罕見了，有不少做生意的人已經開始在進行個人貸款了。

對于銀行來說，普通人貸款的數額都是比較小的，因此比較好發放，用來收利息。

但是對企業的貸款就會慎之又慎，因為一個企業一旦開始進行高杠杆運作，就非常考驗資金鏈周轉，一旦周轉不及，資金鏈斷裂，它将無法支付銀行的高額利息，企業的項目也會無法運轉，企業瀕臨破産倒閉。

陸海寧對這一點深有心得，因為他現在的處境并不算好，公司才剛剛起步，他可能沒有那麽大的能力搞到一筆巨額的貸款。

如果靠家裏？呵呵，他暫時不想考慮這條路。一旦開始靠家裏，就等于向家族證明了自己能力不足，很快将會被剝奪這裏的一切。這是他絕不會選擇的道路。

于是他提出自己的難處：“以我現在經營的規模，想要向銀行拿，到大筆的貸款額是比較困難的事情，而且對于這麽大的資金銀行會非常謹慎評估，放貸的難度很高，最重要的是對我們來講風險也很大，萬一項目沒有預期的好，可能會導致破産。”

許貝朵的眼睛亮了亮，她知道一個絕妙的辦法，也是她所在的年代，很多開發商的套路，是房地産圈子裏每天都在發生的實際情況。

她提出來：“我提一個概念，這個概念叫期房。”

“何為期房，顧名思義，是某一個周期交付的房子。其實單位分房，也類似是一種期房。每一次分房之後并不是房子馬上到手裏，而是這個房子主體可能還開始修建，只是提前告訴你，你有了這個名額。”

“而現房就是看得見摸得着的房子，只要交了錢辦理了過戶，你就立馬可以住進去，這個房子馬上就是你的了。”

“對我們來說，售賣期房是最合理的一種方式。”

“在項目開發前期，我們可以讓客戶認購，認購的時候簽訂合同，收取整體房款的一定部分比例作為首付款。”

“随後一段周期內建築開始進行開發，我們用這些首付款可以大量的進行墊付工程資金，讓工程得以繼續延續下去，其中即使有資金短缺，也可以向銀行貸取少量的貸款。”

“當後續制定要交付的時候，我們可以收取剩下的款項。”

“至于到時候有資金困難的客戶，我們可以将他推薦給銀行，由銀行來對他們每一個人做個人貸款。”

事實上許貝朵說的這一套期房購售賣模式，也是後些年主流開發商的一整套标準化模式。

唯一有區別的是後面的地皮會越來越貴，開發商拿地成本居高不下，所以很多開發商前期資金投入太高了，即使房價高企，他們也經常會面臨資金鏈斷裂的事情，一旦資金鏈斷裂，所開發的房地産項目就可能會爛尾。

一旦有樓盤爛尾，苦的就是老百姓。錢交了，可是一輩子也得不到自己的房子，這也是很多人痛恨期房的原因。

許貝朵說了自己的顧慮，然後希望陸淮寧能謹慎的評估一下風險。

許貝朵非常認真地看着他的眼睛，繼續說：

“雖然我也想賺錢，但是我們不能太激進。”

“你來評估一下，總之我的底線就是——我們一定不能開發爛尾的房子，我們不能坑害任何一個買房的老百姓。”

陸淮寧從小長在陸家，家族裏平日往來都是生意人，勾心鬥角陰險狡詐，随便坑害，反正都是以賺錢為目的。

他第一次見到一個合作夥伴，能以這麽真誠的态度，向他提出這麽純粹幹淨的要求。

他點點頭，也鄭重回應道：“好。”

“我會做好資金評估和流程梳理，你等我的好消息。”

在許貝朵那個年代，期房爛尾的情況還不少，而且，一旦期房爛尾，開發商跑路，銀行仍然持續不斷收着居民的貸款……

買房的人，既要守着爛尾樓毫無辦法，也必須繼續給銀行還房貸，否則自己的工作、征信都将受到影響。

無良開發商，她絕對不做！

不過後世，買期房翻車的情況還是很多的，所以人們對期房沒有足夠了解的時候，下手還是需要慎重。

許貝朵就見過很多案例。

比如購買期房的時候，周邊規劃很好，有公園、學校什麽的，結果真正交付之後，附近的規劃瞬間改掉，本來是公園地方變成廠房……

這都不算什麽，最可怕的是這種地方突然冒出來一個難以接受的建築，比如垃圾場、公墓等等，住在這裏心情将會受到極大影響。

這種屬于買期房，被地塊規劃搞翻車的。

還有一種，是自己資金不足翻車的。

有人在購買期房的時候，經濟上行，工作情況良好，收入預期也很高，于是購買了總價較高的期房，其實已經超過了自己的經濟承受能力。

後來，漸漸經濟下行或者行業不景氣的時候，收入水平大幅度下降。

可是房貸它幾乎不會降低！

每個月流動資金少了很多，可是房貸要雷打不動地還給銀行！

這時候，生活水平将大幅度降低。

更有甚者，收入超不過房貸，吃土一陣子之後，實在無能為力，把自己賣了都還不起房貸，只能選擇斷供。

而斷供之後，就更可怕了，一起都會打水漂。

如果房價漲了，也許情況還能好一些。

如果房價跌了，那更将會是一場噩夢。

斷供後，銀行會認定你無法歸還貸款，就會将你的房産抵押，進行官方拍賣。

這個拍賣價，一般會比市場價稍微低一些。

所以也會産生一大批法拍房撿漏人員。

總之無論如何，這個房子最終會獲得一個拍賣價值，如果價值足夠，比如房價漲的足夠高，拍賣價可以抵扣剩餘的房貸，則将會進行抵扣。

你的債務倒是還清了，但是房子也不屬于你了。當然，首付款，也打水漂不屬于你了。

最倒黴的是，房價降了，法拍房得到的價格遠低于你當時買房的價格。

這樣，法拍完之後，得到的錢，仍然無法抵消你的債務。

這時候，你不僅僅房子沒了，首付款也打水漂了，你還倒欠着銀行一屁股債，得辛辛苦苦打工繼續還債。

很多人遭受這種斷供風波，房價又慘降之後，受不了打擊，直接選擇跳樓……

這種打擊是很恐怖的，房子往往代表了巨額財産，如果一旦全部打水漂，那就是一個人大半輩子的積蓄全部砸在裏面，非常恐怖。

許貝朵咽了咽口水。

無論如何，九十年代買房一定是不會虧的。

這裏的房價，還沒有騰飛。

驚，又是一期幹貨